前述漢宇地產(chǎn)的報(bào)告提到，6月上海二手房成交套數(shù)為13117套，按照往年慣例，高溫酷熱的季節(jié)性因素會(huì)使得7月的成交套數(shù)下滑5%～7%。而今年7月上海二手樓市還同時(shí)受到了新盤熱銷、限購(gòu)從嚴(yán)的非季節(jié)性影響，成交量預(yù)計(jì)將回落至1.1萬(wàn)～1.2萬(wàn)套之間，“跌破了行業(yè)盈虧平衡點(diǎn)”。

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)分析師付偉介紹，當(dāng)二手房月成交量低于1.2萬(wàn)套，意味著整個(gè)中介行業(yè)會(huì)處于虧損狀態(tài)；在1.2萬(wàn)～1.5萬(wàn)套間，意味著盈虧平衡；在1.5萬(wàn)～1.8萬(wàn)套間，意味著向好；超過(guò)1.8萬(wàn)套，意味著繁榮。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，上海市二手房掛牌房源為165916套。

　　“8月市場(chǎng)或更冷”

　　據(jù)付偉介紹，7月上海的一手新房整體均價(jià)保持了2.5%左右的小幅上揚(yáng)，但相比部分區(qū)域的二手房，一手新房的價(jià)格并不算高。如果把稅費(fèi)等成本計(jì)算在內(nèi)，二手房更顯劣勢(shì)，部分板塊甚至?xí)�出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)截至2日對(duì)上海全市重點(diǎn)板塊40個(gè)標(biāo)桿樓盤的監(jiān)測(cè)顯示，二手房房源成交價(jià)的上漲趨勢(shì)在7月基本終止。40個(gè)標(biāo)桿樓盤中，7月小戶型環(huán)比上漲的樓盤量為零，這一現(xiàn)象屬年內(nèi)首次。中戶型房源價(jià)格環(huán)比上升的樓盤僅有1個(gè)，也為年內(nèi)最低。

　　除了一手房市場(chǎng)的價(jià)格壓制，樓市調(diào)控“滬四條”的出爐，同樣在影響著上海7月的二手房市場(chǎng)。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)副總經(jīng)理孫文勤說(shuō)，經(jīng)過(guò)一年多的樓市調(diào)控，上海當(dāng)前的購(gòu)房群體中，外地戶籍的購(gòu)房者占比已不足四成，但其中仍有相當(dāng)比例是補(bǔ)繳稅單獲得購(gòu)房資格的。

　　孫文勤也提到，考慮到相關(guān)規(guī)定是12個(gè)月的納稅證明或社保證明，因此如果從現(xiàn)在開(kāi)始逐月繳稅、繳社保，被抑制的需求在明年下半年能得以釋放。

　　孫文勤判斷，季節(jié)性因素、新盤熱銷、限購(gòu)從嚴(yán)，這三個(gè)因素的合力，使得上海7月的二手房成交量環(huán)比回落約10%，而這三大因素在8月并不會(huì)有所改善，相反，隨著新建商品住宅庫(kù)存逐月累積，新盤降價(jià)促銷的預(yù)期正愈發(fā)強(qiáng)烈，所以到8月，上海二手房市場(chǎng)或許較7月更寒冷。

　　兩到三成小中介關(guān)門

　　對(duì)于7月上海的二手房市場(chǎng)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔則相對(duì)樂(lè)觀。

　　據(jù)黃河滔預(yù)計(jì)，7月上海全市二手房成交與6月相比會(huì)小幅下降約1.5%。一方面，前期調(diào)控政策的持續(xù)高壓及限購(gòu)擴(kuò)大的預(yù)期，對(duì)買家心態(tài)施以利空影響；另一方面，“滬四條”的出爐，在一定程度上抑制了局部板塊的需求釋放。而目前市場(chǎng)成交主力多為改善和首次置業(yè)需求，預(yù)計(jì)后市成交量的起伏不會(huì)太大。

　　付偉也稱，雖然7月上海的二手房預(yù)計(jì)成交量將跌破1.2萬(wàn)套，但相比二三月份六七千套的月成交量，這一成交量還不算最低。

　　據(jù)付偉介紹，5月份以來(lái)，上海已有20%～30%的小中介出現(xiàn)關(guān)門現(xiàn)象。如果8月二手房市場(chǎng)繼續(xù)低迷，小中介關(guān)門的速度將加快，大中介的擴(kuò)張步伐也會(huì)停止。

　　小中介日子難過(guò)，有數(shù)據(jù)可作證。

　　來(lái)自滬上一大型中介機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)的二手房成交數(shù)據(jù)顯示，7月上海中原旗下門店的二手房成交套數(shù)，較6月增加19.45%；成交均價(jià)21207元/平方米，較6月同期下滑12.23%。

　　對(duì)于上海中原7月二手房業(yè)績(jī)的爆發(fā)，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，這與該機(jī)構(gòu)5、6月份積累有效客源的釋放有關(guān)。事實(shí)上，上海中原旗下門店7月份的二手房來(lái)客量和帶看量同樣不容樂(lè)觀，“環(huán)比下滑幅度在20%～30%”。宋會(huì)雍預(yù)計(jì)，這一下滑情況，將體現(xiàn)到該機(jī)構(gòu)8月的二手房成交數(shù)據(jù)上。

　　上海中原地產(chǎn)2日發(fā)布的報(bào)告也提到，該機(jī)構(gòu)旗下門店7月二手房交易小幅回暖的同時(shí)，高端物業(yè)交易滯緩，二手房總體交易市場(chǎng)向下傾斜。

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